房地产市场将面临分化
文/徐建明
作为中国个人财富管理领域的研究和实操者，房地产市场是笔者绕不过去的话题。中国人财富配置最重要的领域就是房地产市场。因此，多年来一直在观察和跟踪中国房地产市场的沉浮。故不揣浅陋，将笔者对2015年及之后几年房产市场未来趋势的看法与大家做个分享。
中国的房地产市场，终于在犹犹豫豫、跌跌撞撞中度过了多事的马年。在接下来的羊年及以后的岁月中，中国的房地产市场又会有怎样的表现是大家十分关心的话题。对中国2015年及未来一段时间房产价格的趋势，笔者有以下观察和判断。
一二线城市房价企稳
由于房产政策还有一定的调整空间，货币政策也会进一步放松，因此，2015年房地产市场不会出现大幅波动，全国房价综合指数可以延续2014年的平稳微幅波动的走势。在房价综合指数基本平稳的背景下，将有更多经济不景气的三四线城市房地产市场陷入困境，价格会出现破位下行，也就是俗称的“鬼城”会越来越多。
2015年，一二线大城市的房价基本企稳，不会出现大幅下跌，但并不意味着之后永远不会下跌，只是它们会是最后下跌的地方。当大城市的房价也开始下跌后，中国房地产价格综合指数将出现显著的调整。当然这在2015年不会发生，但在2016～2017年发生将是一个大概率事件。
中国房地产价格从整体上回归合理之后(这个过程会经历若干年，大约会到2020年前后)，将进入平稳发展阶段。但不同发展水平的城市其房产的价格将会出现冰火两重天的景象，北上广深等超级大城市和大部分一线大城市的房价会随着中国经济结构调整的完成而逐渐回归并且会再创新高，而大部分三四线城市的房产价格将长期在低位徘徊。介于这两类城市之间的中型城市其房价趋势会出现分化，其中重要的变量是城市对人口的吸引力。如果一个城市在未来能够持续吸引到外来人口，且人口总数还在不断增长，则房价的总体趋势是乐观的。反之，其房价很难有所作为。
房产市场将进入品牌时代
未来，除了不同地区之间的房价差距进一步拉大以外，同一个地方的房子也会由于其房产本身的品质和品牌而产生巨大的价格差，房地产市场的调整将促使房地产市场的成熟。目前几万家中小房地产企业中的大部分会在2015年及以后的若干年内逐步消失，当然这并不意味着这些企业会破产，大部分中小企业是通过被收购兼并来退出房产市场的。房地产企业将向专业化、品牌化、个性化和市场细分方向发展。
在细分的房产市场中，养老地产的市场需求在未来几年会迅速释放并不断增长。之前在这个领域一直投入而不见回报的企业将迎来转机并将在一个十万亿规模的巨大潜在市场中占得先机。与之对应的旅游地产，笔者对其长期趋势并不看好。风景区从来就是只适合“到此一游”而不适合长期居住。中国人还没有也不可能奢侈到在一个一年只住几天，最多几十天的地方拥有一套不动产。
房产投资方式改变
房地产市场的调整也将引发中国人房产投资方式的改变。与房价回归相对应的是房租收益的稳定上升，这将使中国房产租金的回报率显著上升。人们将不再是简单地持有房产等待其升值然后卖出这种单一的投资方式了。房产投资者将越来越多地从单纯价格升值的方式转变为获取租金收益的方式。
随着中国资本市场的发展，房地产投资方式的转变和多元化还将体现在房产资产的证券化，投资者将可以通过持有证券化的房地产资产来配置这类资产并获取投资收益。这将具体表现在房地产投资基金、房地产信托产品、房地产投资公司和房地产租赁管理公司，甚至会出现房地产银行、创新的房地产投资网络平台等。
商业地产出现分化
互联网浪潮正在颠覆式地改变我们的购物模式，这将严重冲击商铺市场，直接影响到商业地产市场。预计2015年小商品零售的将会出现关店潮，零售商铺将面临转型的阵痛。能否有效地转型将决定商铺的生死。如果零售商铺可以成功从商品的提供商转型为服务的提供商，那么这类需求不仅不会过剩，还会进一步增加。
这也是未来中国经济的转变方向。这种转型的成功之日才是中国经济真正浴火重生之时。在这一过程中，商业地产的分化会更加严重，大城市和超级大城市中的办公楼需求仍然持续旺盛，但中小城市的同类地产将出现显著过剩。特别是各地政府跟风开发的大量开发区、园区等商业用房的供应将明显过剩，当然，由于其非市场化的操作模式，不存在价格调整的问题。
笔者手札
笔者对房产价格趋势的判断基于认同以下逻辑：第一，房子只有给人住时才有价值。如果一个房子现在没人愿意去住，未来很可能也没人愿意去住的话，这个房子的价值就无限地趋于0。第二，房产价格的变化和任何其他商品的价格一样，是由供需决定的，与成本无关。第三，居住是人的基本需求，但拥有房产不是人的基本需求。因此购买房子从来就不存在绝对的刚需，买房子还是租房子完全取决于对房价趋势的判断。第四，政府的产业政策可以对该产业走势产生短期的影响，但一个产业的长期趋势一定是由市场本身决定，而不是以政府的意志为转移的。
以下是笔者判断2014年中国房地产价格趋势的依据。
(1)中国人口已达到峰值，人口的增长已非常缓慢。
(2)从相对刚性的需求来说，90后是接下来购房需求的主力军。但1990年后出生的人口数量逐年减少，上海、北京等大城市当地户口新出生人口在20世纪90年代短短10年中几乎下降了一半，全国来看新出生儿数量也下降了30%。
(3)城镇化已基本结束。虽然按照城镇、农村户口数量比例来说，我国城市化率还不到60%，但实际能够转移到城镇来生活的人口已经基本转移完成。
(4)中国人口的迁徙还将长期存在，未来中国人口的分布将进一步集中。主要的流动趋势是：中小城镇的人口进一步向大城市迁徙；经济不发达地区的人口向经济发达地区迁徙。而且流动的人口都是“高能”人口(高能人口指那些现在或未来将拥有显著高于社会平均水平财富数量的人群)。
(5)中国经济的结构性调整还将持续一段时间，经济增速在这个期间还会不断下滑。随着经济增长的逐步放缓，居民收入的增长也将同步放缓。
(6)经济的不断走低必然导致政府维护房价稳定的冲动，从行业政策到货币政策都会进一步放松。
(7)中国房地产市场的价格水平整体明显过高。
(8)2015年及未来一段时间里强势的美元将引发资金回流美国。
本文中提到的房地产市场，除非特别说明，都是指住宅商品房市场，完全由政府政策主导的特殊类别房地产市场价格不在本文的讨论范围。本文对房地产市场的有关分析结论不构成对任何人具体的理财操作建议。
