理性看待房地产市场变化

　　近日，有两条关于房地产的新闻传开，再次触动了市场敏感的神经。一则是传闻兴业银行等商业银行开始收缩房地产融资，一则是杭州多个楼盘大幅度降价。在互联网时代，信息传播速度飞快，A股市场受传闻拖累连续两日大跌，房产板块个股更是频频跌停。

　　房地产行业是高杠杆行业，资金是行业的血脉，而银行贷款又是资金的主要来源。这年来，在国家对房地产实施宏观调控的大背景下，银行对房地产相关贷款已经较为谨慎，主要体现在门槛提高、权限上收、额度压缩。一些实力较弱的二三流开发商，根本申请不到房地产贷款，也不符合“四三二”要求(项目四证齐全、自有资金30%、二级以上资质”)，所以只好转向其他渠道，通过信托公司甚至民间借贷等方式进行融资。兴业银行这次暂停的，据称是房地产夹层融资业务，并非一般意义上的房地产贷款。这种融资模式，是一种非主流的融资方式，不具有普遍性。

　　涉及房地产市场的贷款种类，大致上可以分为土地开发贷款、房产开发贷款和个人住房贷款等几种。事实上，到目前为止，多数商业银行没有也不会全面停止开发贷款，但对整个房地产市场特别是房地产信贷业务的风险，会给予更多的关注。可以预计的是，今年商业银行的开发贷款总基调是：总量控制、结构调整、区别对待。而个人住房贷款的政策则不会有大的调整，定价合理、销售前景较好的商品房依然会得到信贷支持，但是在利率执行上的差异化会进一步扩大。

　　国内的房价，这十来年是“边涨边调，越调越涨”。吴敬琏先生认为，房价上涨的根本原因是货币超发。房价的涨和跌都由供求关系决定。买房者现在有两种，一种是投资者，想通过投资房产实现财富保值增值；另一种是消费者，想拥有或改善住房。因此，从长期来看，房价最终还是由消费需求决定。所以，政府应该尽量让市场起作用，不宜过多干预，以免顾此失彼。对银行而言，根据市场情况适时进行房地产信贷政策的调整，其实是件再正常不过的事情，这也是优化信贷资源配置的一种做法，也有利于降低房地产市场的整体风险。

　　至于普通老百姓，倒是不用过于担心。关于个人房贷政策，央行强调，2014年落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费。尽管个别银行上调了首套房的利率，但这应该只是反映了银行资金较为紧张的局面，而非信贷政策的收缩。尤其是大型商业银行，对个人住房贷款的投入仍可持续。

　　不管是开发贷款的政策调整还是住房贷款的利率上升，都是一种正常的市场行为。媒体无需捕风捉影，社会公众不用杞人忧天，以平常心视之最好。

　　中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼