潜力：万亩工业用地待涅槃
“在北京，连很多犄角旮旯的地方都有金隅的房子，公司到底存有多少地呀？”这是天笑此前“爬房”时最直观的感受。
在巨量的土地储备中，工业用地储备最有可能成为金隅股份业绩增长的全新引擎。根据安信证券的汇总计算，金隅股份累计披露了在北京的工业用地储备达540万平米，按照三分之一可以转换为自住房的比例折算，估计工业用地会给金隅股份带来价值增值140亿元。
“金隅股份是北京市拥有自有土地和自住型商品房用地最多的国有企业，包括矿山在内，目前公司在北京的自有工业用地总面积实际超过1万亩。”这是金隅股份董事长蒋卫平向中国证券报记者最新证实的数字。1万亩约为670万平米，较券商研报数字高出近3成，相应地可能带来价值增值逾170亿元。
“所谓自有土地，是国家产业政策‘退二进三’的产物，即把原来划拨的国有土地所从事的第二产业搬出后，发展服务产业；自住型商品房用地则用于自住房的建设，建设完成后售价要比周边售价至少要便宜30%左右。金隅嘉业本次北京自住房建设用地实际上就来自于金隅股份自有工业用地，工业用地转化成自住房用地后，能够带动土地价值的大幅提升。”蒋卫平对中国证券报记者分析道。
正是依托这种丰富的土地储备，金隅股份近年来房地产销售收入占公司总收入的比重呈逐年提高走势。“2007年，金隅股份房地产收入所占比例为22.8%，2013年中期该比例已经提升至31.5%，房屋销售收入5年复合增长速度超过40%。”安信证券预测，2013年金隅股份房地产开发业务预计销售额将超过150亿元，2014年有望超过200亿元。
公司层面也向中国证券报记者证实了房地产业务的快速发展。金隅嘉业党委书记张启承介绍，金隅嘉业虽然仍然立足北京，但已经将业务拓展至长三角和环渤海地区，已经先后开发房地产项目90多个，总规模1400万平方米。其中保障性住房470多万平方米，总房源达5.3万套。目前，金隅嘉业已经成为北京市涉猎保障性住房项目最全的保障房开发企业，也是全市保障性住房规模最大的房地产开发企业，所承揽项目包括经济适用房、廉租房、公租房、自住型商品房等各种业态。
根据公司提供的数字，2013年金隅嘉业办理保障性住房入住的项目就达5000套以上，而且还有新项目正在拓展。目前金隅股份的保障性住房项目全部位于北京。外埠7公司项目规模也已经达到250万平方米以上。在2013年融资环境、房地产环境不景气的情况下，金隅嘉业取得新增土地120万平方米。“公司今年1月已在东坝单店地区开工建设30万平方米自住房项目，今年还将积极参与北京市自住型商品房的拿地与建设。”张启承表示。
相较于其他保障房项目，目前北京市场中自住房项目毛利率最高，因此，资本市场对金隅股份万亩工业用地转化成自住型商品房用地充满期待。根据此前媒体报道，在2013年11月11日北京市政府公布的首批7块自住型商品房用地中，金隅股份占据了3块，分别对应星牌建材厂、北京油毡厂和单店砖瓦建材厂。不过，据金隅股份房地产开发部经理寇元虎向中国证券报记者介绍，原来中标结果确实是3块，但是截至2013年底，最终结果是转化成自住房的地块为2块，另外1块已经作为中心城区人口纾解的用房了。
日前，北京市副市长陈刚在2014年北京“两会”上表示，2014年北京要把自住房做大，全年要供应5万套，较2013年2万套的自住房建设规划高出1.5倍。“北京每年新建商品房一共才10多万套，大面积‘普及’自住房，对于拥有丰富土地储备的金隅股份无疑是件大好事。”有券商分析师指出。
蒋卫平表示，2014年金隅股份将大规模开发自住房项目，开发模式会继续采用公司一贯的“好水快流”方针，以最快速度回笼资金，投入新项目。“‘好水快流’方针的核心就是满足不同消费群体的刚需，而不是炒房人需求。因此，资金回笼更快，带动公司房地产业务发展速度也较快。”
“公司首批工业用地转化成自住型商品房用地是在2013年底完成的，如果不是因为冬季不宜开工，金隅股份早已经开始建设自住房了。”蒋卫平补充道。
不为人注意的是，金隅股份工业用地的转化，实际上也同步伴随着公司的产业转型升级。本次转换为自住房用地的原有生产线，基本上都是已经纳入金隅股份淘汰进程的落后产能。“这对公司产业生态的转型升级无疑具有更深远的影响。”业内分析师表示。
寇元虎向中国证券报记者详细分析了公司工业用地转化为自住房用的三大决定因素。首先是符合北京产业布局要求，比如某些工业用地有噪音，不符合北京市产业发展要求，则公司会主动做出调整；其次是公司也存在产品结构升级问题，市中心项目不可能继续技改，直接将工业用地就地转化；此外，还要取决于北京市政府的城市主体限制性规划，入市、摘牌、开发等手续要在体系内去做。
董昕分析说，北京工业用地的转型与城市发展中的产业升级密切相关，这与数十年前德国鲁尔工业区的改造有相似之处。昔日的德国鲁尔工业区，由于百年来的工业生产，留下污染严重的环境；随着产业的转型升级，鲁尔区现已成为德国环保、软件和创意产业的基地，环境也被修复一新。鲁尔区的改造升级过程中，也有部分工业用地重新用于住宅建设。
“可以预见的是，2014年，金隅股份房地产业务将在自住型商品房领域大展拳脚。但这种独辟蹊径的盈利模式与产业链优势，并不是所有企业都可以复制的。”有分析师如是说。
