发端：试水自住房享绿色通道
随着自住房项目申请日的临近，金隅嘉业从上到下忙得不可开交。中国证券报记者日前前往星牌建材制品厂地块看到，数十万平米的自住房建设用地已经拆除得相当平整，不时还会有机械车进行挖掘填埋，有卡车进行建筑垃圾清理作业。
恒建达建筑拆除公司是专门负责该自住房项目拆除的公司，公司负责人对中国证券报记者介绍，金隅这个项目已经拆了几个月的时间，目前拆除工作已经基本完毕，初步计划2014年3月开春时动土开建。
目前，“北京金隅节能保温科技有限公司”的牌子依然醒目地挂在该地块大门外，除了接近完成拆除的生产线之外，该厂区还有几条完整的生产线。在该自住房地块之外的诸多工业厂房外墙面上，也都印上了大大的“拆”字。知情人士向中国证券报记者透露，这些生产线或者厂房拆除后，将进行道路施工和绿化建设，为金隅嘉业星牌建材厂自住房项目配套。
金隅股份董事长蒋卫平很看好公司的自住房项目开发，并对北京最新推出的自住房政策表示肯定。蒋卫平说：“北京漂了这么多人，解决住房问题实际上是无休止的，其间也会充满各种矛盾。自住房政策是政府和企业真正想到一起了，能够最大限度地做到百姓满意、政府高兴、企业也欢迎。”他表示，金隅股份2014年肯定将在自住型商品房建设方面大展拳脚。
有房地产业内人士向中国证券报记者介绍，由于房屋盖好后并不愁销路，且毛利率能够维持在相对较高水平，不仅金隅股份，实际上包括外省市在内的不少房地产企业都在觊觎北京的自住房开发项目，但是由于门槛较高，且竞争激烈，不少企业都在得知实情后望而却步。
那么，金隅嘉业脱颖而出是靠的什么秘密武器呢？根据中国证券报记者了解到信息，原星牌建材制品厂B01、B02、B03地块于2013年12月27日投标，投标当日收到三家企业报价，最终被金隅嘉业以22亿元拿下，溢价率不足1%。除了此地块外，2014年1月8日，在朝阳区东坝单店自住型商品房地块的招标出让中，金隅嘉业再次以43.35亿元的报价胜出，溢价率为0.28%。
“东坝单店与星牌建材制品厂地块本都属于金隅股份自有工业用地，所以取得地块使用权相对便捷。”中国社会科学院城市发展与环境研究所董昕博士向中国证券报记者解释说，“土地用途改变并非企业自身能决定的，通常而言，土地用途改变必须符合现行的城市总体规划，而且宗地的土地用途改变需要相关的政府部门批准，并需要重新经过市场招拍挂程序出让。”
金隅股份自有土地性质转化的流程究竟是怎样呢？与一般土地招标不同，原星牌建材制品厂地块的招标文件对投标人资格进行了严格限制：利用自有用地向社会建设提供自住型商品住房项目的北京市属国有企业或与之组成的联合体，并取得相关部门出具的投标资格认定意见的，方可参加本次出让宗地的投标。最终，该地块仅有北京三家国企参与投标。
知情人士透露，其他企业即便竞得此块用地，也需要给原土地使用方金隅股份支付一笔不小的土地补偿款。“实际上，即便其他企业夺得该地块，也远远不如金隅股份自己开发更具有经济性。”该人士称，既有工业用地上的人员安置也是一个大问题，由于在原有工业用地上，金隅股份还拥有一些自己的设备、厂房，清理起来比较复杂，工人的安置更加棘手，由土地上的“老本家”自己打理无疑最具方便性。
蒋卫平也向中国证券报记者证实，土地性质从工业用地转换成自住型商品房用地的过程并不繁琐，且北京市政府为此专门开辟了绿色通道，转换过程非常快。“从提出转换土地用途申请，到自住房建设正式开工，大概仅仅用了4个月的时间。”
事实上，北京市住建委等5部门2013年10月22日联合发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》已经明确提出，“鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房项目。”
摘得自住房地块究竟能够为公司带来多大利润空间呢？据广发证券测算，如果不考虑与政府分成，东坝单店自住型商品房项目毛利率水平可能高达77%，即使考虑分成因素，毛利水平也能大致处于30%至40%。而按照媒体公布的数据，此前经济适用房、两限房等保障性住房的综合毛利率通常在7%左右。“扣除财务费用后，保障房的开发商通常是赔钱的。”蒋卫平对中国证券报记者分析说，“但是，自住房保证了开发企业也有一定而获利空间，是政府和企业想到一起去了。”
