新华网北京3月16日电(记者华晔迪、罗宇凡)房地产市场正在发生什么？即将于各地举办的春季房展，将是一个不错的观察窗口。北京房展组委会秘书长郑向东16日向记者透露，相比往届，今次北京春季房展本地项目参展热情明显提高，尤其是一些定位相对高端的项目，已多次与主办方沟通具体展出事宜。
本地项目重新将目光投向房展会这样的节日式营销，很能说明问题：“房子没有之前那么好卖了”！过去两年里，北京本地项目频频“一日售罄”几乎让有关地产商眼睛长到脑袋顶上，“不用做多少营销工作，房子一样好卖”，以至于北京春秋两季房展，本地项目占比仅一成，展馆充斥着京外项目以及海外项目，几乎变身“万国房展会”。
权威数据印证着这一变化。北京市统计局、国家统计局北京调查总队最新发布数据显示，前两月北京商品房销售面积比上年同期下降39.1%，其中，住宅销售面积同比下降46.3%。
这些变化并非北京独有。国家统计局公布数据显示，前两个月，全国商品房销售面积和销售额同比均出现下降，其中，全国商品住宅销售面积同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7个百分点；住宅销售额同比下降5%，增速比去年全年回落31.6个百分点。
很显然，“市场购房热情正在降温”。据此间地产业人士观察，这样的变化与政府越发明晰的分类调控思路关联密切。
在郑向东看来，在这一调控思路中，未来城市住房将根据不同阶层实行不同供应结构，低收入阶层，将通过廉租房、限价房等保障性住房解决，中间阶层则依靠自住型商品住房、共有产权房等方式供应，而中高收入阶层则可完全依靠市场提供商品住房。
以北京为例，继去年10月宣布将供应2万套自住型商品房后，今年年初，北京有关方面又宣布将再推5万套，而过去几年北京年均销售的商品住宅数量在8万套左右。相比周边商品房，自住型商品住房价格要低30%左右，且面向所有符合限购条件的家庭供应。
尽管尚未落实到位，超过正常年份销售量一半的供应以及30%左右的折价预期，已让为数不少的北京购房者的心理产生微妙变化。据郑向东观察，过去两年中因房价快速上涨激发的超前购房需求，正在趋于平静，并由此带来供需矛盾的缓解，也令市场价格、销量产生相应变化。
政府工作报告提出“以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度”。事实上，越来越多的城市正逐步加入调节房地产供应结构来满足居民住房需求的行列。三亚市市长王勇在接受记者采访时就表示，该市一方面加大包括廉租房、经济适用房、搬迁安置房在内的多类型保障性住房供给，另一方面向充分发挥地理资源优势的旅游地产转型，纯粹住宅产品将逐步减少，降低普通商品住房比例，促进市场向多元化转型。
可以预见，受分类调控影响，在北京这样的一线城市，未来中低收入阶层的住房有望主要由政府主导的保障房、共有产权住房等方式提供，而原有的普通商品住房则可能逐步趋于精品化、高端化。
值得注意的是，记者采访发现，近期被热炒的“一二线城市、三四线城市楼市呈现分化”的说法，并非各方共识。央行货币政策委员会委员陈雨露在接受记者采访时就表示，一些地方和城市确实出现滞销现象，这些地方肯定要付出代价，但这只是短期和局部现象。
郑向东也认为，市场不能将局部现象理解为所有三四线城市，中国的城镇化进程还在继续，人们对住宅的需求依然广泛存在，他并认为，一些在新兴产业发展、自然环境以及吸引人口方面具有优势的地方，房地产仍极具投资价值，甚至有可能产生新的投资热点区域。
而这，也接近监管层对市场的判断。“10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”在全国两会一场小组讨论中，住建部副部长仇保兴如是说。
