三四线城市房地产库存风险积聚

　　近日，一则《三四线城市将出现50多座鬼城》的报道，再次引起人们的警觉。而房地产市场在2013年的“非正常”高增长，加剧了2014年房地产市场的不确定性。值得注意的是，确定的是房地产市场城市分化将会加剧，不确定的则是已膨胀的泡沫是否会破灭。也正是因为房地产市场的不确定，部分地方政府表示，不再继续盲目卖地扩张，以防止滋生更大的风险。

　　贵阳率先收紧大盘供应

　　贵阳市日前发布《关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》，指出自2014年1月1日起，贵阳市总建筑面积五万平方米及以上项目须由市发改部门核准方能列入开发计划。住宅类房地产项目容积率老城区原则上不得突破3.5，其他区域不突破2.5。住宅类房地产项目单宗用地不超过20公顷。

　　该意见针对超级大盘、超高层建筑等都释放了加强统筹管理信号。局部地区按照城市功能布局需设置超高层建筑的，规划方案须报贵阳市城乡规划建设委员会审批。已批用地面积在20公顷以上或规划建筑面积100万平方米以上的住宅区建设，需充分论证其功能配套、城市基础设施承载能力、交通影响评价、环境影响评价后，按程序报批。

　　除限制住宅地产开发规模外，贵阳还将加强土地储备和供给、推进“净地”出让等。具体来看，经营性用地禁止采取“现状”、“政府收取纯收益”、“生地净挂”等方式出让，全面推行“净地”出让。土地出让前，必须完成地块内土地及房屋征收、补偿等工作，处理好土地、房屋产权、安置补偿等法律经济关系，并明确土地开发的投资进度和开发时限。

　　同时，进一步细分不同用途土地在基准地价基础上的地价适用标准，充分考虑对集约节约利用土地的政策引导，对贵阳市优先发展产业尤其实体经济、教育文化、养老等用地是实行差别化地价管理。

　　此外，为加强房地产市场监管，贵阳市还将统筹商品房预售管理，建立监管资金和风险准备金保障机制，逐步提高商品房预售资金监管比例，并纳入专户管理。适时推行全额监管。完善房地产企业和投资人信用档案，建立企业信用等级制度。

　　业内人士认为，鉴于贵阳市已开发和正在开发的住宅类超级大盘较多，新规定释放了较明显的收紧住宅地产开发的信号，特别是对于老城区高容积率、高密度的大盘将实施严格的统筹调控。而另一方面，贵阳市将鼓励和引导房地产业与文化、体育、旅游、商贸、工业、医疗、教育等产业有机结合，发展复合地产。

　　事实上，常住人口不到450万，面积不足300平方公里，G D P1300亿元的贵阳，在其主城区便有多个千万平方米、占地近十平方公里的超级大盘。数据显示，贵阳目前有千万大盘5个，百万平方米以上大盘16个。仅贵阳在3年内上市的这些百万平方米以上的大型楼盘，就可以为贵阳提供接近300万人的住房，而这几乎是贵阳目前城区人口的两倍。其中，最大盘花果园城市综合体1800万平方米，便可供给35万人。而另一千万大盘，虽然供应面积仅1200万平方米，但其占到却高达2038.02万平方米。

　　贵州财经大学教授、贵州省房地产研究院副院长夏刚在接受《经济参考报》记者采访时表示，从2013年底，贵阳市开始酝酿改进房地产开发模式，特别是多方对“超级大盘”模式都产生一定担忧。“由于之前开发的超级大盘营销触角遍及贵州各县乃至乡镇，大量潜在需求被提前透支，未来新楼盘挖掘需求潜力将更加困难。如果再出现一批超级大盘，一旦市场定位不明确，难以找到合适的消费群体，将面临较大风险。”

　　夏刚说，贵阳市的一些大盘确实在功能配套、城市基础设施承载能力、交通影响方面不甚协调。此次出台的新规把加强规划统筹和完善精细化管理提到了重要位置，释放了较明显的收紧住宅地产开发的信号，特别是对于老城区高容积率、高密度的大盘将实施严格的统筹调控。

　　库存压顶风险积聚

　　值得注意的是，拥有大量特大盘的贵阳虽是个别，但三四线库存高企，风险积聚已是共识。国务院发展研究中心主任李伟此前表示，根据国研中心的调研报告，国内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显，三四线城市出现泡沫破裂现象，房地产已成为中国经济增长的最不可预测因素，令人担忧。

　　中指院数据显示，截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位下降4%，平均出清周期降至9个月；典型的二线城市可售面积较历史高位略有下降，出清周期保持在10个月左右，而典型的三线城市可售面积则是升至历史高点，平均出清周期高达37个月，去库存压力突出。世联地产数据显示，丹东楼市库存去化时间甚至高达73.3个月。

　　从土地存量来看，一线城市现有土地存量仅需要两年左右消化，二三线城市土地消化时间分别为10年和12年。对此，中指院指出，部分二三线城市潜在供应明显超出当地人口、经济和市场规模的承载能力，供应过剩风险凸显。

　　平安证券报告指出，目前三四线城市普遍面临较大库存去化压力，根据我们测算，2014年一二三线城市供需比将分别为短缺12%，富裕42%和83%，2014年不同城市间供需比将加大差异。

　　易居中国执行总裁丁祖昱表示，就房地产市场成交量而言，2014年一二线城市的成交量将稳中有跌，三四线城市则普遍看跌。从总量来看，13亿平方米的量级也许将成为阶段性的天量，2014年下跌的可能远大于上升。对于房价，明年除北京以外，上海、广州、深圳的房价将稳中略有升，而二线城市压力早已凸显，三四线城市目前也是调整的趋势。

　　“换句话来说，2013年的中国楼市已然见顶，2014年房地产市场可能将根据各城市的供需关系或高位盘整、或触顶回落。”丁祖昱判断道。

　　此外，也有业内人士表示，国内房地产市场已经进入了存量时代“一线城市存量住房再交易规模已经达到新房交易规模的两倍，二线重点城市如天津、杭州等存量房与新房交易规模之比也已经达到1：1，而苏州、武汉和成都等其他二线城市也在向这一趋势靠拢，未来两三年内也将进入存量房主导的时期。”

　　“三四线城市方面，尽管存在大量新增用地可资利用，但存量房存在供应过剩和空置待消化的问题，这还没有考虑处于施工状态的潜在供应。”上述业内人士认为，未来，一线城市和重点二线城市将依旧是吸引人口流入的主要区域，人地矛盾自然会将住房需求引导到存量市场上，三四线城市虽然将从城镇化红利中分一杯羹，但是由于资源分配仍不会有大变化，这就意味着，就算不产生新的增量，三四线城市仍难以短期内产生大量需求，快速消化存量。

　　应从粗放型向精细转型

　　2014年开端的房地产市场已有变化迹象。一方面随着年底部分重点城市调控收紧，房地产市场出现疲态，另一方面，热钱流入中国房地产市场数量也开始减少。

　　住建部政研中心研究员赵路兴表示，之前造成热钱大量流入国内房地产市场的Q E3，而日前美联储宣布退出Q E，大量热钱或将流出中国。另外，2013年两度“钱荒”过后，2014年国内资金形势也并不明朗。因此，房地产作为以资金支撑的产业，其发展也将受到很大限制。

　　而房企在有限的资金条件下，多会选择抗风险程度较高的一线城市和部分重点二线城市，因此，三四线城市开发量也将随之走缓。

　　但值得注意的是，政策层面，调控政策效果程度仍面临阻力。赵路兴表示，由于地方对房地产投资拉动依赖性较大，在地方债务压顶的背景下，若承债能力下降，财政困难，地方或会被迫放松调控，再次对房地产调控造成影响。

　　在此情况下，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在高风险区域内，应减少土地供应，缓解供求关系。“在经济整体疲软的背景下，地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。因此，应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为，进一步挖掘地方购买力，以免更多的‘空城’变为‘鬼城’。”

　　“可以视当地情况，多开发文化地产和养老地产、教育等主题地产。”顾云昌认为，有针对性的开发模式，促进房地产从粗放型向精耕细作转型，更好的、有序的引导当地房地产行业发展。