土地税收性质定性难
在定位的难题之外，险企进军养老社区还需要面对定性的难题。
如何定位，关系着养老社区是否受消费者青睐，而如何定性尤其是养老社区建设用地如何定性，更关系着险企的投入与回报，关系着他们涉足养老社区的可持续性。
去年发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，要完善养老土地供应政策。“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。”
“这个文件的精神非常好，但在具体操作中还存在一些问题。”刘挺军指出，例如，现在对养老社区的建设用地缺乏明确定性，泰康的养老社区用地就跟普通住宅用地一样，不仅没有享受补贴，而且在建设过程中，该社区也需要按照新建住宅的相关规定，房屋户数与停车位按照1:1的比例建设，“但实际上没有那么多需要停车位的老年人，建那么多停车位会造成资源的浪费。”他表示。
在他看来，区分险企借养老名义圈地还是真正做养老事业的标准不是其是否盈利，而是其是卖了房子就走还是长期持有，只租不售，如果险企是长期经营的，就应该享受土地及税收方面的优惠政策。尽管泰康的养老社区都将长期经营，但他表示：“到目前为止，我们并没有拿到一分钱补贴。”
合众人寿董事长戴皓则认为，在养老社区建设供地时，可单独列为养老类产业用地，并推出单独的针对性政策。
同时，按照保监会规定，“保险资金投资养老不动产项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”，这也就意味着险企开发养老社区只能采取出租模式。在没有政府补贴的情况下险企又要长期经营养老社区，其面临的资金压力显而易见。
戴皓在今年两会上坦言：“在发展中，我们享受不到如非营利性养老服务机构的优惠政策，每年还要缴纳不少房产税及其他税收，这样很难唤起商业养老机构的积极性。”他希望养老社区可以“租售结合”，用开发利润贴补支持养老。但政策的调整，以及调整之后如何确保养老产业性质不变，都并非易事。
不过，险企一边在吐槽一边也在加紧布局养老产业。他们表示，投资养老社区投资周期长、资金压力大、投资回报不确定风险大，但同时，近两年，他们也不断地圈地，甚至通过增持地产公司曲线进军养老产业。“人口老龄化正在加速，可以确信养老产业是一片巨大的蓝海，尽管现在政策尚不十分明朗，但大家都想抢占先机。”一位险企负责人表示。
