动辄数百万元的房产，一次性付清，这让很多人对司法拍卖望而却步。去年12月份，鹿城法院曾和一些银行联手搭建按揭贷款平台，破解网络司法拍卖一次性付款难题。但由于在办理抵押登记前，就要向买受人发放贷款，这里有很多不可预测的风险，导致银行打起退堂鼓。
昨天，温州中院与温州住建委、中国银行温州分行、浦发银行温州分行、工商银行温州分行等三家银行正式签署司法房产拍卖协作纪要，率全国之先创设司法拍卖房产产权和抵押权预登记制度，解决了银行后顾之忧。
据悉，司法拍卖房产申请贷款及预登记制度将在全市推广。
今年预计司法拍卖2000余处房产
“预计2014年需要进入司法拍卖程序的被执行人房产将达到2000余处。”据温州中院执行局局长潘光林介绍，如何解决司法拍卖买受人融资难，降低买受人参与司法网拍门槛，提高司法房产拍卖成功率，是全市法院亟待破解的工作难题。
2013年温州两级法院共司法拍卖被执行人房产(包括住房、工业产房、写字楼等商业用房)918处达46.96亿元，其中52%属金融债权抵押房产，涉及不良资产120余亿元，但据初步统计，2013年我市被执行房产司法网拍平均每次参拍人数为4.1人，首拍成功率低于5%。
去年12月份，鹿城法院曾和一些银行联手搭建按揭贷款平台，破解网络司法拍卖一次性付款难题。尔后，一些受买人成功办理了司法拍卖按揭贷款，但好景不长，银行方面后来陆续打起了退堂鼓。
据潘光林介绍，根据鹿城法院当时的制度设计和做法，因被执行房产网拍成交后产权尚未转移过户，不能办理抵押登记，银行提前向买受人发放贷款，如因无法过户、拍卖标的物被查封等因素造成抵押登记未能完成，银行将承担很大的风险。为此，一些银行或心存顾虑、畏缩不前，或要求买受人提供其他贷款担保，增加了买受人的额外负担。
一位银行业人士进一步指出，比如买受人涉及其他纠纷，还没完成抵押登记，这边银行已经发放贷款，那边名下的房产却被外地法院查封了，就很有可能导致银行遭受损失。
可能存在的风险如何进行化解？
为了真正实现银行“零风险”，买受人“零负担”，温州中院与市住建委达成共识，买受人通过司法拍卖竞拍成功的温州范围内的房产，在十日内支付首付款后，法院即出具拍卖成交确认书。
“凭拍卖成交确认书、人民法院公函和其他相关材料，买受人即可向温州市房屋登记中心申请办理拍卖房产的所有权转移预告登记，”潘光林说，“取得转移预告登记后，该房产即可作为抵押物向银行申请抵押贷款，可申请办理抵押权预告登记。”抵押预登记后，银行在指定时间内将贷款款项支付至法院指定账户，法院向买受人出具产权过户的执行裁定书，并由买受人凭该裁定书、协助执行通知书和其他相关材料，依次办理正式的产权转移登记和抵押登记手续。
潘光林指出，司法拍卖本身不受房产限购政策影响，但是司法拍卖抵押贷款仍要遵守银监局关于房地产市场调控的相关贷款规定。另外，申请贷款的竞买者要提前了解司法拍卖房产办理贷款的相关规定，特别是要注意在成交之后十日内要支付首期购房款。如因竞买人未及时提交贷款申请、支付首付款、委托公证或与银行办理相关借款手续等致使银行无法依约完成审查或者发放贷款的，仍要按照拍卖成交书规定时间全额付款，否则应承担未能按时支付款项的法律后果。
商报记者戚祥浩通讯员温萱
