最近，很多投资者的朋友圈被一个全新的投资品种“公募REITs基金”刷屏，什么是公募REITs？这个品种的投资潜力如何？记者查询发现，目前首批9只公募REITs产品对外公告完成网下投资者询价，确认最终认购价格，对外正式发布基金发售公告，将于5月31日正式对公众投资者发售。□晚报记者 周瑶瑶

　　什么是REITs基金？

　　REITs(Real Estate Investment Trusts)，即不动产投资信托基金，简单来说就是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。而国内试点的基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

　　一句话概括，公募REITs是通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益的一种金融产品。与普通公募基金不同，公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。

　　REITs的收益主要来自两部分：一是高比例分红，第二是交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。

　　从已经申报的REITs产品来看，预计现金流分派率普遍在4%-12%，国金、浙商以及富国REITs还给出了内部收益率预测，基本在6%左右，超过传统国债、中高等级信用债投资的一般收益。

　　博时基金基础设施投资部基金经理表示，从风险收益特征来看，公募REITs介于股票和债券之间，风险特征比债券要高，不同的项目会有不同的风险等级。

　　机构认购火爆

　　这一次发行最令市场关注的是机构认购火爆。从目前询价结果来看，私募基金，商业银行、保险、券商的资管机构均有参与，已经披露的9只产品均实现超比例认购。数据显示，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首创水务、平安广河、首钢绿能这8只公募REITs最终网下有效报价认购倍数分别为8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍，而目前最火爆的要数蛇口产园，整体认购倍数为15.31倍（剔除无效报价后的所有网下投资者认购倍数）。

　　据一位相关行业人士表示，此次REITs发行，从最开始产品发行前路演以及在近期发售过程来看，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情非常高，主动前来咨询的情况非常多。“投资者对于产品的认可度还是比较高的，最终认购价格和数量都超出预期，比预期中火爆。”　　

　　5月31日开启

　　公众投资者认购

　　根据发售时间安排，在顺利完成网下投资者认购之后，首批公募REITs将在5月31日启动公众投资者认购，从基金发售公告上看，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园5只公募REITs面向公众投资者的募集时间只有5月31日-6月1日短短两天时间，浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务4只公募REITs面向公众投资者则有3天募集时间，为5月31日至6月2日。

　　不过经过大比例战略配售及网下投资者认购之后，首批公募REITs面向公众投资者募集的份额均不多，例如浙江杭徽REITs的公众初始发售份额为19277376份，仅占扣除初始战略配售数量后发售份额的15.00％。其他公募REITs面向公众投资者发售的份额也多数占扣除初始战略配售数量后发售份额20％左右。

　　根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计在20亿元左右，拟募集金额最多的广州广河REITs面向公众投资者的销售金额也不到5个亿。

　　公众投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式，而从投资门槛上看，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，而每只公募REITs场外的最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的，投资者在参与认购时要看清楚相关规定。

　　最后值得一提的是，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。