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网友发帖想用两套房换一套房 称为省下税费

温州财经网   2011-10-13 08:30
稿源:扬子晚报  编辑:赖铭鸣

  “以房换房”能绕开买卖方式省税吗?专家认为可行性不高

  以物换物已成为一部分年轻人群的新潮举动,拿自己闲置之物换取他人之物,双方在换物的过程中忙得不亦乐乎。然而,近期在南京某换物论坛上的一条网帖《用两套房换一套奥体房》,迅速吸引了大家的眼球。大家在帖子中纷纷赞叹:“最生猛的换客!”那么,房子也可以换吗?换房子在政策上是否可行呢?本报记者对此展开调查。

  网络版“以房换房”

  南京房主

  房子离单位太远无奈想换房

  不愿“先卖后买”,是想省点税

  网友奇奇博士在网上发帖称自己家有两套房子,一套在威尼斯一期,小高层,一百多平方,全新豪华装修,景观好。另外一套在尧化门,是旧公房,在一楼,院子超级大。想用这两套房子换取一套奥体中心附近的房子。此举在小小的换物网上引起轩然大波,有网友称这个换的很生猛。

  记者辗转联系到发帖人奇奇博士张先生,他告诉记者:“我在奥体中心附近工作,家中有两套房,都处于闲置状态,而我拥有两套住房,却不能享用,只能在奥体中心这边租房子住。”张先生表达了自己的无奈。

  说起自家的两套住房,张先生告诉记者,尧化门的那套是80年代的旧公房,位于尧建新村的一座四层小楼里,是位于一楼的一个80多平方米的住宅,小楼的后院归属自己,院子很大,平时可以在院子里养花种菜,放养小狗,晾晒衣服,很方便,院子由铁栅栏包围,独门独院很便利。此处住房由于距离奥体中心很远,所以不方便住在那里。另一套房子在桥北的威尼斯水城,位于七层,105平方米,产权刚过五年。“桥北距离奥体中心虽说没那么远,但是经常会遇到大桥堵车的情况,害怕耽误上班时间,无奈只好在奥体附近租房住。”

  对于自己发帖换房的事情,张先生表示“很巧合,我平时并不怎么上网,有一次偶然在网上看到大家还可以互换东西,于是就想。自己的房子可不可以跟人换一下?”

  张先生于是半开玩笑半当真地发了这个帖子。“如果有人愿意跟我换,我还真换!”说到这里,张先生表达了自己的决心:“不管是大的小的,新的旧的,只要是可以换,多退少补也没关系。”但是,他坦言,虽然有此想法,但估计很难交换成功:“在奥体中心买房的人,肯定自己也在那附近工作,自然也不会被两套房所吸引。”

  “为什么会想到换房的方式呢?为什么不先把两套房子卖掉再买新房呢?”记者大惑不解。张先生对记者说:“房子在出售时难免要缴纳比较高昂的税收,买房子又会交税,这样算来,我就要连续缴纳三次税,如果是换房子的话,换房子涉及不到卖房,应该就不会交税吧……”张先生如此想。

  张先生今年42岁,土生土长的南京人,他向记者讲起了他儿童时代参加换房大会的情况,对那时候的印象记忆犹新。记者在百度中进行搜索,发现在1979年,南京曾举行过一次换房大会。据了解,当时的换房大会现场好比当今流行的相亲大会,所有的房源信息包括面积、地段、套型、结构等“个人资料”都一五一十地写在一张大红纸上,然后统统粘贴在绳子上面。当时换房是新潮事,大家感觉很新鲜,谈劲十足。并且当时换房的流程是这样的:首先,双方向房管局的工作人员出示自己的房产证、户口簿等相关证件,再填写一张表格表明双方是自愿交换的。之后,双方在自己所在区的房管所盖章,再交换这份表格到对方所在区房管所盖章。据当时当事人介绍,换房手续大概只用了十天左右,没有缴纳任何费用。

  记者随即搜索发现网上还的确存在着一些换房网站和换房社区。在南京换房网,发现上边提供信息要换房的人还真不少。然而,这些网站上对换房者的帖子回应的并不多,当记者打电话过去核实时,却发现有很多市民信息在网上挂了一年多,却依然没有交换成功。

  房产专家

  通过“以房换房”省税行不通

  赠予不划算,换房也只能通过买卖方式进行

  两套房换一套房,听起来似乎是桩不错的买卖。双方直接去房产局登记,换过了房子,也省得掏中介费。若是真的这么划算,干脆以后的人都不要买卖房子了,直接在网上发个帖,换一下不就行了?真有这样的好事吗?昨日记者采访了业内相关人士和部门机构,发现这换房子的打算很难成功。

  链接地产的店长经理人王静对记者表示,交换房产,就需要到房产交易中心更换权属,也就是更改房产证上的名称。那么只能通过两种方式,交易或者赠予。如果是通过交易的方式,这就和一般交易无异了,与其通过寻找换房人这么低概率的方式,还不如先把房子卖掉,再买新房。

  记者对此也咨询了房产交易中心和南京市公证处的工作人员。按照相关政策,交易房产持有的时间在5年以内,那么交易房产需要缴纳全额5.55%的营业税;而持有房产的时间在5年以上,那么144平方米以下房源无需缴纳,144平方米以上房源则需缴纳房价升值差额5.55%的营业税。然后,发帖人还需要缴纳个人所得税。目前南京房产交易个税的征收方式是,满5年且是唯一住房的,不征收个税,其他情况需要征收全额1%或者房价升值差额20%的个人所得税。此外,他与交换者还需要为自己所得房产缴纳契税。

  而如果按照赠予的方式缴纳,赠予双方属于直系亲属的,可直接去房产交易中心办理,并缴纳房产总额3%的赠予税。发帖求换房的情况显然不是亲属关系,这就需要去公证处办理公证,这个费用一般为房产总额的2%。综合来看,赠予的方式需缴纳5%的税费,100万的房产就是5万元。

  两相比较,如果是不满5年的房产交易,赠予的方式着实便宜很多。“要是真这样,那还卖什么房子,大家都赠予不就行了?”公证处的工作人员对记者表示,赠予其实有一个很大的弊端,就是得赠房产的一方,再次出售这套房产时,个人所得税只能按照全额20%的方式缴纳,也就是说,换到发帖人100万的房产的人,再卖这套房的时候光个税就要交20万元。哪个人愿意呢?因此即便真有人愿意交换,双方基本上也只能通过交易的方式进行。

  交易和赠予房产税费比较表

  交易方式

  赠予方式

  (1)公证费:总额2%,直系亲属之间赠予不需缴纳

  (2)赠予税:总额3%

  (3)所得房产再次出售时个税只能按总额20%征收

  (1)营业税:不满5年总额5.55%;满5年不征收(144㎡以上征差额5.55%)

  (2)个税:总额1%或差额20%;所得房产再次出售时个税按相同方式征收

  (3)契税:首套房低于90㎡为1%,90-144㎡之间为1.5%,高于144㎡为3%;二套房全部为3%

关键词:税费
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