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二三线城市房价真相查明

温州财经网   2011-08-15 15:37
稿源:中华工商时报   编辑:赖铭鸣

  按下葫芦浮起瓢。近期楼市总体降温,但部分城市房价却“逆势上涨”。国务院日前提出,“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”。

  二三线城市楼市真相究竟如何?房价上涨“推手”何在?限购范围的扩大应当如何把握?记者进行了实地调查。

  调控呈现“地区分化”

  统计数据显示,限购城市楼市大多降温,投资投机性需求明显受抑,房价涨幅收窄,个别地区房价甚至出现了同比下降。阵阵“凉风”还吹向土地市场。中国指数研究院的数据显示,今年上半年土地出让收入排名前十的城市中,出现下跌的5个城市全部为一线城市或发达二线城市,同比降幅最大的北京降幅达到48.32%。

  不过,调控效果出现了明显地区差异,最突出的表现是:部分二三线城市房价“逆势上涨”。

  在山东烟台,滨海路与通海路交界处的海景房“檀珑湾”去年7月均价在每平方米4500元左右;今年1月以来,连续突破6000元。

  福建泉州城区的商品住宅均价,从1月份的每平方米7000元,到6月底首度“破万”;隔一个月后,已接近每平方米1.1万元。此外,今年以来泉州房地产市场掀起了新一波推盘高潮。今年上半年,泉州全市商品住房销售1.8万多套;其中二季度城区的住房交易套数和交易面积,均环比一季度增长了近三成。

  辽宁丹东是今年上半年全国房价涨幅最快的城市之一,今年1-6月间,前四个月涨幅均在两位数之上,有三个月的涨幅更是名列70个大中城市首位。

  该市一知名房企负责人告诉记者,该公司一个楼盘2009年10月开盘,目前已售出八成,七成购房者是一次性付款。

  “今年以来,部分二三线城市房价堪称逆势上扬,有些城市甚至连月保持两位数上涨,这是本轮调控出现的新特点。”中原集团研究中心一位负责人说。

  中原集团研究中心近日公布的一份针对50个未限购二三线城市楼市的调查报告显示,有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升,没有一个城市的住宅价格出现下跌。调查发现,丹东等18个城市上半年本地人房产投资比重超过20%,14个城市上半年外地人购房比重超过20%。

  上涨背后有三大“推手”

  在调控层层加码、毫不放松之际,部分二三线城市房价为何依然“顽强”上涨?记者实地采访发现,除了没有实行限购之外,其原因大致有三:

  一是特色题材炒作下的“诱涨”。近年来,国务院批复了十多个国家级区域发展规划,这成为一些城市楼市持续升温的重要题材。

  比如,根据国家批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》,烟台积极发展与威海的城镇组团建设,争取成为“山东省区域经济中心城市之一”。统计数据显示,2010年,烟台市房地产开发投资完成383.12亿元,比上年增长41.3%,增幅比山东全省高7.4%。今年以来,烟台市房地产投资增速在山东沿海城市中高居首位。

  记者在烟台采访发现,随着夏季旅游旺季的到来,位于该市滨海路与养马岛大桥一带多个项目相继开盘,特别是在一些“大品牌、低密度”海景住宅项目的带动下,高端海景住宅价格已迈进“万元时代”。

  二是限购需求挤出下的“助涨”。泉州市区楼盘“太古广场”售楼部经理告诉记者,目前新推出的两栋楼、100多套房子已售完,估计30%的签约客户是受福建、厦门等地限购令影响“回流”购房的。

  福建三盛地产泉州公司营销总监曾义龙认为,今年以来,泉州众多楼盘掀起推盘热潮,一是基于开发商近期较为紧张的现金流,希望通过推盘加快销售速度;二是附近的福州、厦门两大城市出台限购令,挤出不少原本打算在这两地购房的泉州人回流,因此多数开发商选择在这个时机加快推盘,以防止客户流失,保证市场占有率。

  据记者了解,浙江嘉兴、江苏昆山、河北廊坊等一批距离中心城市较近、房价相对较低的二三线城市,其受限购“挤出效应”影响均较为明显。

  三是较低价格基数上的“追涨”。丹东市住房和城乡建设委员会副主任石万才介绍,丹东既沿边又沿海,生态环境、气候良好,是宜居旅游城市,近年经济快速增长。但房价基数较低,去年为每平方米3243元。今年以来房价同比增幅较大,但绝对增加值不多。

  当地房企锦绣集团常务副总经理林延明介绍,最近公司刚对537名客户做了一份问卷调查。调查显示,购房者中前三位是机关工作人员、私营业主和工薪阶层,分别占37%、23%和20%;从地域看,83%为本地居民,17%为外来居民;“房价基本适应当地的购买力”。

  调控应“区别用力”

  专家指出,今年以来一线城市楼市应声而落、而部分二三线城市悄然升温的态势值得关注,楼市调控应把握分寸和尺度,同时避免效果打折。

  “要避免二三线城市的楼市重蹈热点城市的老路,防止房价在短时间内迅速起飞、透支未来的上涨空间。必须要在房价上涨的初期,就将其纳入调控范围。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

  福州大学房地产研究所所长王阿忠认为,目前,限购城市房地产市场仍然面临着量的反弹压力,房价也存在上涨冲动,而大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。为避免楼市调控继续面对这种尴尬局面,有关部委除继续“给力”限购政策和扩大限购城市名单外,各地政府还须切实扩大楼市供应,调整供应结构,特别是加快保障房的建设和供应。此外,要对落实调控不力的地区及时启动问责机制。

  中原集团研究中心相关负责人则认为,由于中国广大二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段,有着不同的市场结构,因此限购应“区别用力”。

  “对一些本地投资需求比重较高的城市,应尽快出台‘限购’政策。对于外地客占比较高的城市应区分对待,一些旅游城市应区分旅游地产和普通住宅进行‘限购’,一些因大城市‘限购’而挤出到周边城市的自住需求应进行保护,而纯粹的投资投机性需求则应进行限制。”这位负责人说。

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