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“别说月息一毛,就是两毛我也敢借。”
6月的浙江,进入闷热潮湿的梅雨季,“风神”的登陆,让浙南一带孕育着更大的风暴。25日,连续6次来温州“找钱”无果的武汉开发商朱军强(化名)对记者脱口而出:“我只借600万,两个月就行。”
借高利贷是找死,不借高利贷是等死。
这就是去年那些自有资金不足、拿着银行的钱去“赌博”的开发商们的现状,区区600万的缺口就能困死一个开发商。
饮鸩止渴的钱到哪里去找?近日,本报记者在民间借贷盛行的温州深入调查,看到的情况是,受货币持续从紧的累积作用,以及“二套房贷新政”点到死穴的影响,全国各地资金链岌岌可危的大小开发商们蜂拥而至,背负着高利息的枷锁千方百计进行民间短期拆借。
月息一毛,相当于年息120%,这是银行贷款年利率7.47%的近15倍,通俗的说法是“只有贩毒才合算”。
明知是条不归路,开发商为何还如此疯狂?
“银行贷不出钱,房子不敢明降价,回款困难,闲置的土地又必须开发,资金链就要断了,实在是没办法了。”
更多的开发商大胆借钱背后怀着一个希望:楼市绑架的是银行,为了防范金融风险,政府一定会出手救市的。死撑!撑过这段时间就好了。
这种希望被6月中旬中央召开的全国省市区及部委负责人会议放大了,该会议首次正式强调稳定房地产市场,这也是中央调控房价以来第一次口风生变。
问题是,当如何稳定还未有具体配套措施出台之际,越来越多的开发商正一厢情愿地误读政策。
接受本报记者采访的一些学者、官员都认为,政府不会希望房价暴跌,也绝不会让房价再次暴涨。不管政策如何松动,开发商如果再继续2007年的疯狂,只会在不归路上越陷越深;即使政策有松动,也会根据企业资信优劣有保有压,强化行业整合。
显然,如果让开发商疯狂拿地之后,再疯狂借贷,进入恶性循环,行业潜伏的风险势必会拖垮整个楼市。
中小开发商们不少走的正是这条疯狂之路。救市政策不会针对这样的企业。而去年小心谨慎,手头还称得上气粗的大开发商们,正在他们的门口静候着,等着抄底,接下他们的楼盘、他们的地。可谓前面是悬崖,后面有老虎。
不管货币从紧政策有没有可能转向,只要再紧上二三个月,恐怕不少开发商就要顶不住了。这可能将使得潘石屹楼市“百日巨变”的预言一语成谶。
一轮宏观长调,打压的是疯涨的房价,而不是针对开发商。但是,借着疯狂的房价来疯狂扩张的开放商、一批没钱的开发商,即将面对“死亡”,这正是曾经疯狂的代价。
伴随着一批开发商的死亡,楼价即将迎来一次回调,尽管不是暴跌。而正是为了避免今后可能的暴跌,必须让疯狂者偃旗息鼓。
愿背“两毛利”
很多人都疯了。
温州商人李向前(化名)从未涉足房地产,最近却被一拨拨找上门的开发商伤透了脑筋。来者均瞄准了他手里的6000万闲钱。
“诱惑太大了!”在温州一个宁静的咖啡馆里,李向前始终不能安定,据他描述,自5月底一笔材料款到账,“找钱人”就没断过,有的愿意把项目作价出让或合作开发,更有的开口就愿给每月八九分的利,有的开价超过1毛。
这相当于坐着不动,一年6000万翻番。
李向前并不傻,诱惑背后是风险:“开发商自身难保,倒闭钱就打水漂了;再说这事法律不保护,卷款跑了也没法。”
谨慎抵不过诱惑。6月22日,李还是一口气放了5000万,对方分别是苏州和武汉的两家开发商,年息38%。“为了安全,选择的是较便宜的。”李向前称,担保人是一个近亲,拥有很大的物流公司,借款人更是抵上了房产。
李向前苦笑,称从此和开发商绑在了一起。
记者调查发现,在温州,李向前这样的“李大胆”比比皆是,而“找钱人”更多。
据了解,在银行关紧放贷后,温州6000亿民间资金一半都有放贷冲动。资金聚集的鹿城、瓯北、乐清、瑞安等地,连开三轮的、卖菜的都有意愿当“银主”。
记者暗访中,辗转见到了几家民间借贷公司负责人。几乎一致的是:没关系不放贷,有抵押可减息,金额多以千万计,按天、月、年都可以,但最好是短期拆借,6分、9分,甚至超过1毛的都有,视情况而定。
一家刚以9分利放出1000万的投资公司老板随口告诉记者:“我手头还有800万,你要拿走就快点,这儿排队的开发商还好几个呢!”
据温州银监分局提供的材料显示,去年下半年来,温州民间借贷利率一路走高,而银行融资比例则一路下滑至14.6%的低点。
即便如此,蜂拥而至的开发商大多还是失望而回。
武汉的朱军强6次碰壁后仍在计划找关系找门路。“现在给员工发工资都困难,价值几亿的房子压在手里卖不动,我只要600万周转两个月。”
两个月,这就是朱的心理底线,他认为两个月后楼市会转暖,“起码政策会救市”。他一听说记者认识“银主”,甚至立即表示,“有两毛利也敢借”。
记者接触到的开发商似乎都嗅到了政策的暖风,他们游说“银主”的托词都是:“只要熬过当前,时间将解决一切。”
殊不知,危险正从潜伏中抬头,或许留给疯狂拿地后再疯狂拿钱的开发商的时间已到了尽头。
危险的游戏
风声鹤唳。
宏观调控从紧4年,疯狂翻几番的房价终于被摁住了牛头。而随着京城楼市也进入8折时代,争论不休的“拐点论”被事实踩在了脚下。
国家统计局最新的5月份国房景气指数为103.34点,连续6个月回落;5月70个大中城市房屋销售同比涨幅回落0.9个百分点,是今年来同比涨幅回落最大的一次。在投资性购房比例高达50%的深圳楼市,不少置业者已被深度套牢。
央行6月25日发布《2008年第二季度全国城镇储户问卷调查》报告显示,受调查的7个大城市有6个城市居民的购房意愿均较上季度下降;未来3个月打算购房的居民占比,已连续两季处于15%左右的历史低点。
楼市进入下降通道,就在朱军强们喘不过气之际,就在温州的近邻丽水,一家靠高息贷款集资、高价拿地的地产公司,最终在市场萧条中回款无力,导致资金链断裂。从温州沿瓯江而上,3小时路程,丽水,这个浙江GDP最低、城镇居民人均年收入仅15000多元的地区,房价却一度盖过杭州、温州,均价超万元。
6月25日,丽水天气闷热,接着大雨,市中宇雷路西边的万松花苑楼盘“风雨飘摇”:施工现场大门紧闭,门内荒草丛生,售楼处人去楼空,雨水冲刷下,多处斑驳,遗留在工地的烂尾楼极尽荒凉。
就在半年前,作为高价拿地、集资建造的万松花苑还是当地的明星楼盘。一切始于开发商万松地产资金链断裂。
据丽水市国土局官员介绍,去年初,万松先是以16000元历史高价拍得地块,接着又花3.6亿再拿地,项目资金大多来自乡邻集资款,光利息每月就3000多万。
原本打算年底开盘回款,却遭遇了调控关头,房价回落,万松此时开始短期拆借,5分、6分代价后也仅筹到了几千万。后来,万松想把公司作价转让都没人敢接盘。今年5月丽水房价降到6000元,降幅近50%后,万松地产资金链彻底断裂。
丽水建设局一科长称:“用高利贷开发,房价涨,成本转嫁,购房者买单;房价跌,开发商关门,‘银主’买单,最终受损的是地方税收和实体经济。”
而这个现实的例子,似乎并没给行业带来更多警示,反而刺激朱军强和李向前们趋之若鹜。记者在丽水市内看到,许多居民楼内依然张贴着高息融资的广告。
资金黑洞
疯狂的代价。
开发商不知道风险吗?他们比谁都清楚。开发商想倒闭吗?当然不想。
不过,开发商被自己逼进了单行道。用朱军强的话说:“实在太缺钱了。”
“资金缺口至少上万亿元。”北京联达机构总经理杨少锋给记者细算了一笔账:今年新增商业性房地产贷款预计缩减至少2000亿,股市融资全年至少减少1000亿,再加上2007年受让国有土地的1.2万亿多数要在今年上缴。而由于开发惯性和囤积的土地入市,房地产总投资比去年至少增长7000亿元。北师大金融研究中心主任钟伟的结论是,仅上市房企资金缺口就达4000亿。
缺钱就要贷,然而多次加息、上调存款准备金率后,从紧的货币政策已让银行大门紧闭;至于很多人希望的房价下降,在开发商看来却是最大的忌讳,“买涨不买跌”,购房观望会更严重。
活下去,是开发商当务之急。还有什么办法?
上市融资路途坎坷。在股价损失折半后,上市房企资金流也陷入危机,资产负债率多超过60%;急于上市的则遭遇暂停房企IPO,等到终于辗转香港上市的河南建业亮相时,第二天就跌破发行价,一周后股价消失1/4;越来越多的房企暂缓上市。
出让土地项目无人接盘。记者登录中国土地一级开发网看到,近1个月来,转让土地开发项目的信息达到60余条,来自北京、广东、重庆、江苏等地,结果都不理想;另有开发商无奈私下进行股权转让融资,甚至迫于开发期限向政府要求退地。
条条大路都不通,留给开发商的选择不多了。最缺钱的开发商可能成为最大的赌徒。据悉,目前全国约有1/3的中小企业融资来自于非正规金融途径,且利息惊人、数额惊人。相比之下,广源房地产一年以前以年利率18%从大红鹰(600830)借1亿元的事件只是小儿科。
当开发商只能靠高利贷“吹泡泡”时,楼市就掉进了一个恶性循环的黑洞。
浙江一家上市房企的董事告诉记者,现在根本不是房地产绑架了谁,而是被绑架了,只要楼市不暴涨,开发商就可能要赔钱。
暴涨是不可能的了,政策要求的是稳定房地产。那些被高成本融资绑架的开发商等待的可能只有崩盘?
如何稳定楼市
房价暴涨不好,暴跌不好,而开发商用高息贷款硬扛无疑是饮鸩止渴。
地产大佬潘石屹近日在博客里公开表示,开发商发生欠款对整个行业将是最致命的打击,因为资信丧失了。而背负恶炒地皮、借高利贷之名的开发商目前最缺的显然正是涉及道德层面的资信。
金融风险。近日,越来越多的焦点集中在了这个词汇。中央提出稳定房地产市场,那么如何稳定?按照市场猜测,打在楼市七寸的货币从紧政策放松将是对楼市最大利好。
“目前既要防止房价快速反弹,更要防止大幅下跌。房价大起大落,都是不正常的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌25日称。
顾云昌认为,目前房地产市场处在相对理性阶段,而观望之后,会走向平稳。
想借钱的朱军强也承认,高利贷成本是要计入房价的。他理解:“即便政策不让我们死去,看来也不会再有过去的暴利行情了。”“谨慎些是对的。”李向前和其他民间借贷公司放贷时已尽可能多地要求抵押。
记者获得的信息是:政策不会坐视楼市崩盘,只会有保有压,保的只能是资信良好的开发商。
原建设部办公厅主任、中国房地产业协会副会长朱中一最新的一个公开发言依然谨慎:继续落实合理供应土地、节约使用特地的政策;进一步落实和完善有区别的税收、信贷政策,落实保障性需求,支持自住性需求,在此基础上放宽房贷政策;实施有弹性的从紧货币政策,对资信良好的企业在金融方面给予支持,不失时机地拓宽融资渠道,创新房地产金融产品。
据海外媒体报道,经过调研,中国明年可能启动地产信托市场。
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