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月收入6000元，外地有3套物业，1年后计划在广州二线区域买套二手房
-理财规划
本期理财顾问：中国民生银行广州分行非凡财富理财师钟嘉颖
对象：刘先生
家庭状况：夫妻双方相差5岁，男49岁，男女方均在事业单位上班，男在广州，女在东莞。有一小孩在广州工作，能自立。
收入：目前二人税后工资共6000元/月，住房公积金共1500元/月。东莞市区内有自住房一套，市值约40万元，外地有房产一套约7万元。购买社保，享有国家医保。
支出：每月生活费3500元，夫妻双方都买了单位的疾病险，先生加买了平安重疾险，年缴费3000元，保额10万元。双方老人均有退休金，无须瞻养，无大项支出。
现有积蓄：股票10万元，基金5万元，定期存款9万元，活期1万元，现有一套东莞市值大概为30万元的商铺出租，租金1000多元，供按揭小有盈余(出租合同已签到2016年，2013年按揭完毕)。预计再过6年夫妻双方退休后工资共4500元/月。
理财问题：先卖外地两套物业作首期，2009年以前在天河区二线区域买80平米左右的二房一厅电梯房，先用于出租，退休时再卖另一套还贷，退休后自住，该如何理财？
家庭财务状况分析：
盈余资金较多
1.根据所提供信息("租金1000多供按揭小有盈余")假设刘先生夫妇的门面租金收入1200元，门面按揭月供1000元；这里还有200元的盈余。刘先生夫妇的总收入减去总支出，每月盈余3950元，盈余资金较多，且住房公积金闲置未启用。
2.刘先生夫妇固定资产合计77万元；流动资产合计25万元；可调配资源较多。
3.刘太太在东莞购买的医保在广州不能使用；仅刘先生买了重疾险，刘太太的保障略显不足。
刘先生家庭财产收支状况(单位：元)
每月支出目前2009年购房后2014年退休后
生活费3500 3500 3500
月缴保费250 750 750
商铺按揭1000 0 0
广州房产按揭0 4754.67 0
小计4750 9004.67 4250
每月收入目前2009年购房后2014年退休后
税后工资6000 6000 4500
住房公积金1500 1500 1500
商铺租金收入1200 0 0
广州房产租金收入0 2000 0
小计8700 9500 6000
每月结余3950 495.33 1750
理财建议：五成15年按揭，减轻退休后供款压力
1.置业广州
在广州置业预算总价约96万元。由于刘先生已近50岁，公积金贷款年限和额度都受到较多限制，且退休后每月收入将有所减少，建议刘先生首付五成，按揭五成，期限15年；同时考虑提前还款，以减轻退休后的供款压力。
首期款的筹集方面，可以出售市值7万元的外地房产、市值30万元的门面，按比例压缩股票、基金、定期存款、活期存款占用的资金11万元，筹措首期款48万元。月供款方面，由于考虑提前还款，建议采用等本金的月供方式，减轻利息负担，首月月供款4754.67元，以后逐月减少，至退休前减少至3931.07元/月。退休前将房产出租，租金约2000元/月，二人公积金1500元/月，不足供款部分从每月结余中支取。待2014年退休时，提前还款额约为33万元，届时二人搬至广州居住，可将东莞的房产出售，以每年3%的经济增长率计算，40万元的房产将升至47.76万元，将售房所得提前还清33万元贷款，还剩余14.76万元。
2.增加保障，改善退休生活
建议刘先生为妻子在广州购买分红型养老商业险，附加医疗险和重疾险，同时，建议为刘先生增加购买意外险。二人每年保费增加6000元，折合每月约500元。退休后每年分红所得可用于退休旅游、改善生活等。
3.预留孩子的置业或创业基金
缴纳首期款后，流动资产投资资本约余14万元，以该组合的年投资收益率6%计算，2014年退休时该投资组合的资产将近20万元，加上出售东莞房产缴清房贷后的12.76万元，合计约32万元作为孩子的置业或创业基金。每月的结余资金也可以做零存整取存款或债券基金定投，获取低风险的投资收益。(张秀钦陈春敏)
羊城晚报
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