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2007年末，央行、银监会发布文件，要求“第二套房贷执行同期同档次基准利率的1.1倍”，随着房价高企不下，国家宏观调控不断强化，2007年央行6次上调利率后，市场仍然普遍存在加息预期，这种情况下，购买第二套住房不但利息成本增加，而且还面临着的不断上升的利率导致越来越大的风险。如何让第二套房贷省息又轻松成了购房人普遍关心的问题。带着这个疑问，记者近日走访了国内按揭行业产品创新的领先者——深圳发展银行，邀请该行住房与消费信贷部总经理柳博先生帮大家解开按揭谜团。
记者：柳总您好！目前，全国房价仍然处于高位，市场利率走势仍然向上，买房人面临着非常大的供房压力，大家都非常关心房贷如何省息的问题，请问您对他们有什么建议？
柳博先生：的确如你所说，目前我国的利率和房价都处于高位，而且短时间内也都很难大幅降下来。买房人的供房压力确实很大，但如果找对了方法，还是可以在一定程度上想达到省息的目的的。深圳发展银行作为国内按揭行业产品创新的领先者，近年来陆续推出了“双周供”、“循环贷”、“存抵贷”和“气球贷”等产品，或通过改变还款周期，加速本金归还，缩短实际还款期限，达到省息的目的；或通过综合授信，灵活运用资金，快速出帐，达到便利的目的；或通过存款按比例抵扣贷款，获得理财收益，达到理财的目的；或者通过降低实际贷款期限，降低利率档次，增大期供计算期限，降低月供压力，达到即省息又轻松的目的，从而满足房贷客户省息理财便利的需要。根据我行上述产品组合测算，最高可以帮助消费者省息达28.1%，省息的效果非常明显。
最近，我行对存抵贷产品进行了更新优化，推出了新“存抵贷”产品，新的产品从满足中小储户减轻还贷压力、提高理财收益的设计理念出发，更加看重老百姓的理财收益，其年收益率可达5.56%或更高，比一年期定期存款的年收益率4.14%，还高1.42个百分点；同时，考虑到一般老百姓的储蓄情况，我们大幅提高了存款在5-20万元之间的客户理财收益，客户还款帐户中高于5万元的部分，在获得活期存款利息的同时，还将按照一定比例视同冲抵贷款本金，按天计算理财收益，按月自动转入客户的还款账户，存款越多，节省的贷款利息就越多。
举个例子来说，某客户在我行办理房贷的同时申请了新“存抵贷”业务，假设该客户因投资原因需要经常调动资金，其还款帐户内的15万元的活期存款在一段时间累计仅停留了60天的时间(无法办理定期存款)。如果该客户没有申请“存抵贷”业务，则只能享受60天的活期存款收益，其利息仅为180元，而因为该客户办理了新“存抵贷”业务，60天的实际理财收益为1128元，新“存抵贷”的理财效益非常明显！
记者：新“存抵贷”的确为需要省息的购房人提供了一个不错的选择，但对所有客户都适用吗？会不会影响贷款人资金使用的灵活性？
柳博先生：你问的非常好！新“存抵贷”适用于所有的房贷客户，包括住房和商用房，而且对于暂时账户存款尚未达到5万元的客户，我们也建议客户可以先行办理存抵贷业务。当客户帐上钱不足5万元时，客户可以享受活期存款利息，而一旦存款达到5万以上，资金在帐户中存放一天，即会计算一天的理财收益，累计起来，以理财收益的形式按月返还账户。新“存抵贷”不会影响客户因日常投资行为，需要资金时可以随时随意调度，非常方便灵活；资金富余时，又可以冲抵贷款，节省贷款利息。这对资金调动比较频繁的客户来说，既最大限度的保证灵活性，又最大限度的享受了理财高收益，方便理财，两者兼得。
记者：根据监管部门关于“第二套房执行同期同档次基准利率的1.1倍”的规定，购买第二套住房的按揭客户压力更大，而且还面临不断提高的利率风险。对这一部分按揭客户您有什么建议？
柳博先生：目前5年以上贷款利率为7.83%，根据监管规定第二套房贷执行的实际利率即为8.613%，还款压力是非常重，而且随着加息可能越来越重，那么我们老百姓应该怎么应对呢？这里我建议购买这些客户选择我行最新推出的专为二次购房的客户量身定做的“固定利率气球贷”产品。3年期“固定利率气球贷”贷款利率为8.316%，5年期“固定利率气球贷”贷款利率为8.514%，与目前监管要求的浮动利率执行标准相同。
该产品的优势主要体现在几个方面：(1)锁定未来利率上升的风险。贷款期间内，不论市场利率如何变动，借款人都按照合同签订时的利率还款，市场利率上升的时候，就可以锁定利息支出，不会因为市场利率上升而增加利息支出。(2)低利率，节省利息支出。选择3年或5年期气球贷，享受3年或5年期的利率水平，最多可比普通的按揭贷款降低两个利率档次，减少因第二套住房利率标准较高带来的利息支出。(3)低月供，降低还款压力。气球贷产品最长可按30年计算月供，不会因为实际贷款期限为3年，而产生特别大的月供，还款压力仍然维持比较小的水平。
举个例子说明吧。贷款50万元，期限30年；由于购买第二套住房，按照政策规定，贷款利率执行基准利率上浮10%，为8.613%；假设未来两年人行基准利率每年上调一次，每次0.27个百分点。还款前三年里，固定利率气球贷比普通按揭产品节省可达8919元，省息效果很明显。如果加息大于两次或更多，效果就更明显了。
记者：除上述新产品之外，在房贷按揭如何省息理财，轻松还款方面，您还有其他的建议麽？
柳博先生：深圳发展银行作为国内按揭行业产品创新的领先者，一直致力于打造“房贷理财专家”的品牌形象，贯穿整个房贷产品线的精髓就在于理财，而这也是国际房贷产品设计的主流思想，也是未来国内房贷市场的方向。“双周供”、“循环贷”、“存抵贷”和“气球贷”都通过精准定位目标客户，有针对性的构思产品设计，让按揭客户轻松还款，省息理财。购房人在办理按揭业务时，应多咨询银行专业人士，这样根据自己的实际情况合理选择不同的贷款产品，供给和需求才能取得最佳的平衡点，才能满足自己的需要。
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