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温州网讯 物业管理历来都是房地产市场引人注目的字眼，今年的物业管理市场更是充满了革新与挑战，新的《物业管理条例》将于今年10月1日与《物权法》同时实施，再度确立物业管理行业的服务属性，成为物业管理行业内又一新闻事件。市民最关注的莫过于涉及住宅的相关法律条文，为此本报记者走访了市部分知名物业管理公司，对于相关的三大热点话题进行深入解读。
关键词茛
管理到服务
条例规定：将"物业管理企业”修改为“物业服务企业"，明确了物业企业的性质是服务而非管理。
温州市物业管理协会会长李江涛表示，毋庸置疑物业管理的产品是服务，没有好的服务的物业管理也不成为物业管理。其实，温州的物业公司大部分是好的，在过去的时间本就一直在做着服务的工作。而目前物业管理之所以纠纷不断，很大程度上是物业管理市场发育还不成熟，开发商、业主、物业公司之间的责、权、利没有足够明晰。有人把原因归咎于物业企业服务差，物业服务不能令业主满意。但是，我觉得满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，还不是某个业主说了算，另一方面，一些业主的消费观念滞后，还没有适应“花钱买服务”的模式。
温州星河物业王路建也表示，物权法第三十九条有规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。也就是说，物业的所有权依法属于业主，物业服务企业只是按照物业服务合同的约定，为业主提供相应的服务。显然，物业企业的性质，本应是服务而非管理。
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面积和人数
条例规定：选聘物业公司等一般事项，必须经过半数以上的业主同意，不仅如此，这半数以上的业主的住宅建筑面积总和也要超过整个小区建筑面积总和的一半以上。如果换作"筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施"，就是需要动钱的时候，面积总和和人数总和都要超过整个小区的2／3。
也就是说，以后小区在重大项目做表决时，业主在业主大会上的投票权的计票规定，就是面积加上人数。
星河物业总经理王路建认为，人数总和也要过2／3的规定，出发点是要维护小区业主的利益；但也有其弊端，增加了民主权利决策的难度，如果遇上开发商和业主意见不和，并且两者都没有绝对控制权，却拥有一票否决权的情况下，事关小区的重大项目的决策就很难获得通过，如我市的站南商城，开发商占有包括地下车库以及未出售店面的产权总和超过业主占有的三分之一，业主如果想要通过某项有利于自己的决议，只要开发商持反对票，该决议就只能沦为纸上空谈。对于这些问题，期待省市有关部门拿出操作性更强的实施办法或细则。”
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权利加义务
条例规定：业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用。
星河物业王路建表示，电梯运行收费一直存有很大的争议，根据通常的心态，低层住户们心里感到别扭。有的用户说，我住在一、二、三层，我不坐电梯了，因此也不来承担电梯费用。
对此，王的解释是电梯是楼内全体产权人的共用财产，因此运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。其次，从电梯运行的机件原理上讲，电梯启动时电流大，而运行时电流小，一旦启动后运行到30楼和运行到5楼的电费开支其实差别不大，另外还考虑到从使用频率上讲，低层住户的有老人小孩家庭以及访客较多的情况下不排除使用电梯比一些高层住户频率高的情况，因此，以目前的状况，想要划分绝对的公平是很难的，只能按照各个楼层平均分摊做到相对的公平。他说，目前一些业主以“我不需要物业的服务”为托词不交物业服务费，但是物业管理具有整体性，业主不得以放弃权利为由不履行义务。
温州市物业管理协会会长李江涛表示，自1991年以来，我市的有些物业收费基本没有上调，以温州大厦为例，1991年温州大厦住宅物业费每平方米1.5元，商场每平方米3.0元，现在温州大厦住宅物业费与16年前相比相差不大，商场物业费则降为每平方米2.0元。物价在涨，公司用工成本增加。如果小区物业收上来的物业费用又减少，而物业公司还继续为整个小区提供保安、保洁、公用设备维修等服务，就会导致物业公司难以维持，最后可能就降低服务标准。
业内人士认为，两部法律法规的颁布，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，起到关键作用。但是，物业管理外在的消费环境和交换市场并未真正形成，公众和社会对物业管理还缺乏了解和认识，物业管理行业还有漫长的发展道路要走。
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