|
房地产业是国民经济的重要组成部分。1978年—2005年全国GDP年均增长9.6%，房地产业增加值年均增长11.4%，房地产业占GDP的比重平均为4.1%，比改革开放前提高了2.1个百分点。房地产业不但与人民生活紧密相关，而且产业链条长，乘数效应明显，与国民经济中绝大部分产业有关联关系。在列入投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联，可以说房地产业的发展对整个国民经济及其就业的增长有着重要影响。
近年来，房地产投资保持高速增长。2006年，全国房地产开发投资19382亿元，比上年增长21.8%，增幅提高2.0个百分点，占全社会固定资产投资的17.6%，银行贷款、外资及其他资金对房地产投资保持快速增长，社会资金投向房地产的势头没有减弱迹象，社会游动资金继续向房地产业聚集。人民币持续呈现升值态势、国家外汇储备增加也强化了升值趋势，客观上对房地产市场产生刺激作用。长期看，随着人民生活水平、生活品质提高和城市化进程推进，房地产市场需求将不断扩大，为房地产业提供巨大的发展空间。
目前房地产业存在的四大问题
在保持快速发展、总体向好的同时，房地产业和房地产市场也存在一定问题，主要是：
单纯的房地产业市场化难以解决中低收入群体的住房问题。实行住房制度改革以来,住房不再实物分配,向住房商品化、分配货币化、供应社会化的方向不断迈进，住房市场化成为解决居住问题的主要途径。但市场不是万能的，而且“嫌贫爱富”，如果采取单纯市场化的方式发展房地产业，势必将相当一部分中低收入群体排除于供给范围之外，从而造成严重的社会问题。
多元化的房地产市场需求刺激房价不断上涨。市场经济条件下，商品价格是由价值规律和市场供需关系共同决定的。当前房地产市场需求不仅包括基本居住需求、住房改善需求、拆迁被动需求和往来人口消费需求，还包括超前消费需求、投资需求和投机需求等。社会与科技的进步、经济的快速发展、居民收入水平的提高、恩格尔系数的下降等因素，都不同程度地在刺激居民进行住房更新换代和住房投资。农村人口大批向城市转移，也增加了房地产市场的需求。由于城市基础设施承载力相对有限和土地资源相对稀缺的制约，房地产市场有效供给在总量、结构等方面尚难以充分满足旺盛的多元化需求，导致房价持续上扬。
土地管理制度影响土地供给。目前通过招拍挂出让土地使用权的方式，引入了市场竞争机制，提高了土地资源的配置合理性和利用效率，其积极作用应该肯定。但是在现行的土地出让收入管理模式下，一些地方政府为增加财政收入、弥补城市建设与改造投资缺口，自然希望以较高的出让价格供给有限的土地，而房地产商则趋向于建造大户型、高价位商品房，获取更多的利润，这又刺激了土地的进一步升值，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。
产品结构偏差影响房地产市场供给。一方面，与居民基本需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，但由于开发利润低而供给量小；另一方面，房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体。同时，由于促进经济适用房和廉租房供给的市场补充机制不足，商品房与二手房市场没有形成互动，房屋租赁市场没有盘活，也加剧了住房供给结构的不合理。
|
