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购房规划是家庭消费支出规划中的重要规划。许多刚工作不久的年轻人面临的最重要的问题就是买房的问题。由于年轻人往往工作时间不长，积蓄不多，贷款买房便成为解决燃眉之急的重要途径。贷款买房后不可避免的事就是还房贷，银行通常提供的有等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法和等额递减还款法。到底哪种还款方法最适合自己呢？很多人对此存在疑问。笔者将对这几种还款法里最基本的两种还款法(即等额本息还款法和等额本金还款法)的还款计算原理进行分析。
等额本息还款法是在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息的方法。每月等额偿还贷款本息是个人住房抵押贷款中最常见的一种还款方式。等额本息还款可以可通过下面的公式来进行计算，这实际上是依据财务管理中的年金原理。
而等额本金还款法是指在贷款期限内按月偿还贷款利息和本金，其中每月所还本金相等。其计算公式如下:
等额本金还款法的特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。使用本方法，开始时每月还款额比等额本息还款要高，在贷款总额较大的情况下，相差甚至可达千元，但随着时间推移，还款负担会逐渐减轻。
到底哪种还款方法比较合算呢？笔者通过一个案例具体解释这个问题。
例：张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷款80万，利率为6%，期限为20年。
如果采用等额本息方式，根据上面的计算公式，可以得出以下结果：
每月还款额为5731.45元
第一个月所还利息＝800000×6%/12＝4000
第一个月所还本金＝5731.45-4000＝1731.45
偿还完所有房贷后一共还的利息＝5371.45×240-800000＝575548
如果采取等额本金法，根据上面的计算公式，可以得出以下结果：
第一个月还的本金＝800000/240＝3333.33
第一个月所还利息＝800000×6%/12＝4000
偿还完所有房贷后一共还的利息＝3333.33×0.005×(240+239+…+1)＝3333.33×0.005×(240+1)×240÷2＝482000
通过计算后，我们发现采用等额本金法所还利息总额要比采用等额本金法所还利息总额要少，这时一些人就得出结论：采用等额本金法比等额本息法合算。实际上，这样的推理和结论对不对呢？笔者继续通过图形来分析这一问题。
图1是对两种还款方式下每次偿还本息数额之和的比较。其中，坐标轴的横轴代表还款的次数，纵轴代表每次还款的金额。从图中可以看出：对于等额本息还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款始终保持不变；对于等额本金还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款直线下降。
图2表示的是两种还款方式下每次偿还利息的比较。从图中可以看出：对于等额本息还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款中，每次偿还的利息是逐步减少的；对于等额本金还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款中，每次偿还的利息也是是逐步减少的；但是，尽管如此，前者是曲线下降，后者是直线下降，且在每次还款的数额中，采用等额本息所还的利息总是要大于采用等额本金法所还的利息。因此，从所还利息总额的角度来看，采用等额本息法在还完所有款项之后所还的利息总额必然要大于采用等额本金法在还完所有款项之后所还的利息总额。
图3表示的是两种还款方式下每次偿还本金的比较。从图中可以看出，对于等额本息还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的本金逐渐增加；对于等额本金还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的本金保持不变。事实上，从这张图中我们可以看出为什么采用等额本息法要比采用等额本金法所偿还的利息要多，原因就在于采用等额本息法在前期偿还的本金数额要比采用等额本金法在前期偿还的本金数额要少。
反过来，我们再看一下，之所以采用等额本金法要比采用等额本息法看起来要合算，原因就是在于采用等额本息法前期所还本金少，后期才逐步增多，而采用等额本金法每次所偿还的本金数额是相同的。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。
笔者的建议是，在贷款买房时，究竟是采用等额本息法还是采用等额本金法，主要考虑的不应当是利息问题，而应当是贷款买房者的收入变化情况。若目前收入较高但预计将来收入会减少的人群，如面临退休的人，或还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人，建议采取等额本金法。若目前收入低，但以后收入逐步提高的人群，如年轻人，建议采取等额本息法。
(作者单位中国农业银行潍坊市分行营业部)
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